Problematyka prawna związana z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uregulowana została w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do tej pory kwestia przekształcenia nie była szczególnie popularna wśród wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. W ostatnich miesiącach temat ten na nowo zyskał jednak na popularności z uwagi na toczące się prace legislacyjne nad nową ustawą, która miałaby uregulować przedmiotową kwestię. Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Projekt przedmiotowej ustawy zakłada automatyzm przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Przekształcenie to miałoby nastąpić w mocy prawa, z dniem wskazanym w ustawie, z jednoczesnym zobowiązaniem właściciela do uiszczania na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu tzw. opłaty rocznej przekształceniowej. Według aktualnych założeń projektu ustawy okres, przez jaki nowy właściciel zobowiązany byłby do wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej wynosi 20 lat w przypadku osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej na gruncie, w budynku czy lokalu mieszkalnym, zaś w pozostałych przypadkach lat 30. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej miałaby się zaś pokrywać z dotychczasową wysokością opłaty wnoszonej za użytkowanie wieczyste.
Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów wywołał spore zainteresowanie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wszczęciem procedury przekształceniowej tak, aby zdążyć jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne przewidują bowiem pewne mechanizmy pozwalające na znaczne obniżenie opłat ponoszonych z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Mechanizmem tym jest tzw. bonifikata.
Zgodnie z aktualnie obowiązującą ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podmiot na rzecz którego zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości uiszcza dotychczasowemu właścicieli opłatę z tytułu przekształcenia. Opłata ta pobierana jest w wysokości różnicy pomiędzy rynkową wartością prawa własności nieruchomości gruntowej i wartości prawa użytkowania wieczystego, określonych w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawoużytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty (art. 4 ust. 9), zaś w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków opłatę obniża się o 50 % (art. 4 ust. 10). W ww. sytuacjach bonifikata przysługuje z mocy prawa i jej przyznanie nie jest uzależnione od uznaniowości organu decyzyjnego. Organ decyzyjny może jednak dodatkowo powiększyć wysokości należnej bonifikaty.
Wskazać należy, iż zgodnie z ustawą organ właściwy do wydania decyzji w sprawie przekształcenia może udzielić bonifikaty od należnej z tego tytułu opłaty. Organem tym jest starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub innych państwowych osób prawnych, bądź właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego – w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego. W kontekście powyższego istotnego znaczenia nabiera uchwała nr L/1217/2017 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 8 czerwca 2017 r. w sprawie określenia warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Przedmiotowa uchwała przewiduje możliwość uzyskania 95% bonifikaty, a w przypadku wniesienia opłaty za cały 99 letni okres użytkowania wieczystego – 99% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Bonifikata udzielana jest na wniosek użytkownika wieczystego. Podkreślenia jednak wymaga, iż udzielenie bonifikaty ma charakter fakultatywny, a co za tym idzie organ orzekający nie jest związany wnioskiem o udzielenie bonifikaty.
Możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie aktualnie obowiązujących regulacji prawnych, zwłaszcza zaś przy uwzględnieniu bonifikat możliwych do przyznania na podstawie ww. uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy jawi się dla wielu wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych jako korzystna, pod względem ekonomicznym, opcja uzyskania prawa własności.
Autor: Aneta Zaleska – radca prawny