Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt powiązany z kursem waluty obcej celem zakupu mieszkania na wynajem mogą od dziś czuć się bezpiecznie w sporach z bankami. Wyrokiem z dnia 24 października 2024 r. w sprawie C-347/23 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej po raz kolejny pokazał, że definicję konsumenta należy traktować szeroko. Tym samym okazuje się, że zakup mieszkania, z którego najmu dochód docelowo miałby zasilać budżet domowy kredytobiorców także może być konsumenckim celem zawarcia umowy kredytu.
W sprawie, w której Sąd Okręgowy w Warszawie zdecydował się na wystąpienie do TSUE z odpowiednim zapytaniem, powodami było małżeństwo – dyrektorka szkoły oraz policjant – którzy, mieszkając na stałe w Londynie, zakupili mieszkanie w Polsce. Mieszkanie od początku zawarcia umowy nie miało służyć własnym potrzebom mieszkaniowym powodów, a przeznaczone było na wynajem. Dochód z najmu w pierwszej kolejności przeznaczony został na spłatę kredytu, zaś docelowo miał zasilać budżet rodzinny kredytobiorców. Podkreślenia wymaga, że kredytowana nieruchomość była jedyną wynajmowaną przez powodów. Powodowie zaś wynajmem nie zajmowali się osobiście, zlecając tę czynność wyspecjalizowanej agencji.
Polski Sąd, rozpatrując sprawę o zapłatę kwot spłaconych przez kredytobiorców w wykonaniu umowy, powziął wątpliwość, czy powodom w okolicznościach sprawy przysługuje status konsumenta. Co prawda, celem zawarcia umowy była działalność inwestycyjna/zarobkowa, jednak – z uwagi na fakt, iż była to jedyna tego typu działalność kredytobiorców – trudno było przypisać tej działalności przymiot zorganizowania i ciągłości, co jest charakterystyczne dla działalności zawodowej.
Sąd Okręgowy w Warszawie skierował do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pytanie prejudycjalne o następującej treści: „Czy art. 2 lit. b) i c) dyrektywy Rady [93/13] należy interpretować w ten sposób, że osobę fizyczną, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na nabycie jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu (buy-to-let), należy uznać za »konsumenta« w rozumieniu tej dyrektywy?”.
TSUE, odpowiadając na pytanie, szeroko zdefiniował pojęcie konsumenta, wskazując że aby ustalić, czy dana osoba posiada ten status, konieczne jest zastosowanie kryterium funkcjonalnego. Zastosowanie tego kryterium zaś wymaga zbadania, czy dane zobowiązanie wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że sąd w każdej sprawie obowiązany jest orzec, czy działalność zawodowa kredytobiorców pozostaje w związku z celem udzielenia kredytu.
W okolicznościach przywołanej sprawy Trybunał nie dopatrzył się tego typu związku. Kredytobiorcy nigdy nie prowadzili działalności związanej z wynajmem nieruchomości, finansowane kredytem mieszkanie miało być jedynym przeznaczonym na ten cel, a wszelkie związane z wynajmem czynności oddali w ręce profesjonalistów, co dodatkowo podkreśliło konsumencki charakter umowy kredytu. TSUE wskazał, że zakup nieruchomości celem wynajęcia jej w takich okolicznościach należy potraktować raczej jako inwestycję, konsolidację majątku prywatnego, a nie profesjonalną działalność zawodową.
Podsumowując, wskazać należy że dzisiejszy wyrok TSUE z pewnością daje nadzieję na uwolnienie się od kredytu tym osobom, które nie zakupiły ze środków pozyskanych z kredytu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, a po to, aby czerpiąc dochód z najmu, uzyskać dodatkowe zasilenie własnego budżetu. Jednak pamiętać również należy, że rozważania Trybunału dotyczą jedynie okoliczności, gdy mieszkanie na wynajem zakupione zostało jedno.
Autor: Paulina Pożarycka -Juchimiuk – aplikantka radcowska