Spadek w postaci domu lub mieszkania, wiąże się często z bardzo pozytywnymi, ale także negatywnymi konsekwencjami. W momencie, gdy jedynymi spadkobiercami jesteśmy my sami, rozporządzanie takim dobrodziejstwem jest z reguły nieco prostsze, niż w przypadku dziedziczenia kilku osób. Wielokrotnie zdarza się, iż jeden ze spadkobierców chce sprzedać nieruchomość, z kolei inni wolą ją zachować, chociażby ze względów sentymentalnych. Wtedy rodzi się pytanie – jak należy rozwiązać taką sytuację?
Po śmierci właściciela nieruchomość może przypaść kilku osobom. Jeżeli dziedziczą one wspólnie, stają się współwłaścicielami, czyli osobami, którym przysługuje prawo własności tej samej rzeczy. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność jednej rzeczy może bowiem przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W takiej sytuacji sprzedaż całej nieruchomości, co do zasady wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 k.c., który przewiduje konieczność uzyskania jednomyślnej zgody na rozporządzanie rzeczą wspólną. Oznacza to, że nawet jeśli większość spadkobierców chce sprzedać odziedziczony dom, sprzeciw jednej osoby może zablokować dobrowolną sprzedaż całości. Nie oznacza to jednak, że spadkobierca, który chce sprzedać nieruchomość, jest pozbawiony możliwości działania.
Jednym z rozwiązań jest zniesienie współwłasności, czyli zakończenie sytuacji, w której kilka osób ma prawo własności do tej samej nieruchomości. Zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Nie musi więc uzyskiwać zgody pozostałych osób na samo wystąpienie z takim żądaniem.
W pierwszej kolejności warto, jednak spróbować porozumieć się z pozostałymi spadkobiercami. Możliwe jest na przykład, że jeden z nich przejmie nieruchomość na własność i spłaci pozostałych. Spłata polega na wypłaceniu im kwot odpowiadających wartości przysługujących im udziałów, z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje droga sądowa. Jeśli nieruchomości nie da się sensownie podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż. Taką możliwość przewiduje art. 212 § 2 k.c. Sąd bierze pod uwagę okoliczności sprawy, w tym możliwość dokonania spłat i sytuację współwłaścicieli.
Sprzedaż sądowa nie zawsze będzie, więc pierwszym wyborem. Jeżeli jeden ze spadkobierców chce zatrzymać dom i jest w stanie spłacić pozostałych, sąd może rozważyć takie rozwiązanie. Gdy natomiast inne sposoby zniesienia współwłasności nie są odpowiednie, możliwa jest sprzedaż nieruchomości zgodnie z przepisami postępowania cywilnego.
Warto pamiętać, że każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Oznacza to, że możliwa jest sprzedaż samego udziału w nieruchomości. W praktyce znalezienie kupca na taki udział może być jednak trudniejsze niż sprzedaż całego domu lub mieszkania.
Brak zgody jednego spadkobiercy w kwestii rozporządzenia nieruchomością nie oznacza, że współwłasność nieruchomości musi trwać bez końca. Warto najpierw rozważyć porozumienie, a jeśli takie rozwiązanie nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, można wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.
W zależności od sytuacji możliwy jest podział nieruchomości, przyznanie jej jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż. Wybór rozwiązania zależy od konkretnego stanu faktycznego i możliwości współwłaścicieli.