Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym nabywca może sprawdzić, czy lokal został wykonany zgodnie z umową i obowiązującymi wymaganiami technicznymi. Stwierdzenie usterek, takich jak nieszczelne okna, nierówne ściany czy nieprawidłowo wykonana instalacja, nie oznacza jednak, że kupujący musi zaakceptować wadliwy lokal. Przepisy przyznają konkretne uprawnienia, z których warto skorzystać już podczas odbioru lokalu.
Podstawę prawną odbioru lokalu stanowi art. 41 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z powyższym, odbiór odbywa się w obecności nabywcy, a z przeprowadzonej czynności sporządza się protokół, w którym można zgłosić stwierdzone wady.
W praktyce, w sporządzanym protokole, warto opisać każdą usterkę oddzielnie, wskazując jej dokładne położenie i charakter. Przykładowo zamiast zapisu „uszkodzone okno” lepiej wskazać, że okno w sypialni nie domyka się, a przy zamkniętym skrzydle wyczuwalny jest przepływ powietrza. Pomocne będą również zdjęcia i wyniki pomiarów. Warto również zachować kopię podpisanego protokołu, która może pomóc w razie konieczności późniejszego dochodzenia roszczeń.
Zgodnie z art. 41 ust. 4–8 wskazanej ustawy deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na przekazanie nabywcy informacji o uznaniu wad albo odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza, że wady uważa się za uznane. Uznane wady powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli mimo dochowania należytej staranności deweloper nie może dotrzymać tego terminu, powinien wskazać inny termin i uzasadnić opóźnienie. Jeżeli nie usunie wad w dodatkowo wskazanym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca może wyznaczyć kolejny termin, a po jego bezskutecznym upływie usunąć wady na koszt dewelopera.
Szczególne znaczenie ma wada istotna, czyli taka, która istotnie wpływa na możliwość korzystania z lokalu lub jego zgodność z umową. Na podstawie art. 41 ust. 9 ustawy nabywca może odmówić odbioru, jeżeli podczas czynności stwierdzi wadę istotną, a deweloper odmówi jej uznania w protokole. Jeżeli wada istotna zostanie uznana przez dewelopera, lecz nie zostanie usunięta w przewidzianym trybie, nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy na zasadach określonych w art. 41 ust. 11 ustawy. Przy ponownym odbiorze odmowa z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego, zgodnie z art. 41 ust. 13–17 ustawy.
Nie wszystkie usterki można zauważyć podczas jednej wizyty w lokalu, część z nich może być bowiem trudna do zauważania. Jeżeli wada zostanie stwierdzona po podpisaniu protokołu, ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność, art. 41 ust. 19 ustawy pozwala zgłosić ją deweloperowi. Wówczas odpowiednio stosuje się zasady dotyczące terminów uznania i usunięcia wad.
Po przeniesieniu własności znaczenie mogą mieć również przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności sprzedawcy za wady, w szczególności art. 556 oraz art. 568 kc. W przypadku nieruchomości art. 568 § 1 kc przewiduje pięcioletni termin na stwierdzenie wady fizycznej, liczony od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Konkretne roszczenia zależą jednak od okoliczności sprawy i podstawy prawnej odpowiedzialności. Nabywca powinien dokładnie sprawdzić lokal, opisać usterki w protokole i zachować dokumentację. W razie odmowy uznania wad lub bezskutecznego upływu terminów warto przeanalizować umowę i zgromadzone dowody przed podjęciem dalszych kroków prawnych. Warto również skonsultować się na tym etapie z prawnikiem tak, aby podjąć właściwe działania we właściwym momencie.