W uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej, wprowadzającej art. 5a, zgodnie z którym: „Art. 5a. 1. W umowach, o których mowa w art. 2–4, art. 29 ust. 1 i art. 35 ust. 1, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m2 powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie” – czytamy:
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma jeden główny cel: zapewnić realną, a nie tylko deklaratywną ochronę kupujących na rynku pierwotnym. Proponowany art. 5a nie wprowadza nowej instytucji prawnej, lecz porządkuje i jednoznacznie rozstrzyga kwestie, które od lat budzą spory pomiędzy deweloperami a nabywcami mieszkań.
Pierwszym i kluczowym motywem zmian jest brak jednolitego stosowania zasad obliczania powierzchni użytkowej lokali. Choć w praktyce projektowej i budowlanej od lat funkcjonuje Polska Norma PN-ISO 9836, jej stosowanie na etapie zawierania umów deweloperskich nie było wprost obowiązkowe.
W efekcie na rynku pojawiły się lokale, których powierzchnia użytkowa była liczona w różny sposób – w szczególności z wliczaniem powierzchni pod stałymi ścianami działowymi, co prowadziło do zawyżania metrażu, a tym samym ceny mieszkania. Problem ten stał się przedmiotem licznych sporów sądowych oraz interwencji Prezesa UOKiK, który stwierdzał stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Projektodawcy uznali, że ochrona konsumenta nie może zależeć wyłącznie od jego świadomości lub od treści informacji przekazywanych przez dewelopera, lecz powinna wynikać wprost z ustawy. Dlatego zaproponowano jednoznaczne odesłanie do Polskiej Normy jako jedynej dopuszczalnej podstawy ustalania powierzchni użytkowej.
Drugim istotnym motywem nowelizacji jest przeciwdziałanie praktyce oderwania ceny lokalu od jego rzeczywistej powierzchni użytkowej. W obrocie zaczęły funkcjonować dodatkowe, niejednolite pojęcia – takie jak „powierzchnia sprzedażowa”, „rozliczeniowa” czy „posprzedażowa” – które powodowały, że cena za 1 m2 nie odnosiła się do tej samej kategorii powierzchni, która była wskazywana w umowie jako powierzchnia użytkowa.
Projektowany art. 5a wprost wiąże cenę lokalu lub domu jednorodzinnego z iloczynem powierzchni użytkowej i ceny za 1 m2 tej powierzchni, eliminując możliwość stosowania alternatywnych, nieprzejrzystych metod kalkulacji. Jednocześnie przewidziano, że cena pomieszczeń przynależnych lub dodatkowych praw i świadczeń będzie określana odrębnie, co zwiększy przejrzystość umowy.
Wprowadzenie jednoznacznych reguł ustawowych ma także wymiar systemowy. Ustawodawca dąży do tego, aby wszyscy nabywcy znajdowali się w porównywalnej sytuacji, a cena za 1 m2 powierzchni użytkowej była rzeczywistym i wspólnym punktem odniesienia dla ofert dostępnych na rynku.
Nowelizacja wpisuje się w dotychczasowy kierunek legislacyjny – podobne rozwiązania funkcjonują już m.in. w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w przepisach dotyczących zakwaterowania Sił Zbrojnych RP. Projekt stanowi, więc konsekwentne ujednolicenie standardów ochrony w obszarze mieszkalnictwa.
Podsumowując, motywem wprowadzenia nowego art. 5a jest:
- wyeliminowanie rozbieżnych praktyk deweloperów,
- ograniczenie sporów sądowych,
- wzmocnienie ochrony konsumentów,
- zapewnienie transparentności cen,
- stworzenie jednolitego, czytelnego standardu ustalania powierzchni i ceny lokali.
Projekt nie zmienia istoty ustawy deweloperskiej, ale przesądza kwestie, które dotąd były źródłem niepewności i nadużyć, czyniąc ochronę nabywcy bardziej skuteczną i realną.