W ramach przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postępowania dotyczącego sposobu obliczania i prezentowania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez deweloperów, wydano sześć indywidualnych decyzji. Jak wskazaliśmy w poprzednim artykule, zasadniczym problemem dostrzeżonym przez organ był brak jednoznacznych informacji na temat tego, jaka część deklarowanej powierzchni lokalu przypada na demontowalne ścianki działowe – elementy, które zgodnie z obowiązującą normą mogą być zaliczane do powierzchni użytkowej, ale nie stanowią przestrzeni funkcjonalnej. Cykl omawiający poszczególne decyzje rozpoczynamy od sprawy JP Development – spółki, wobec której Prezes UOKiK nałożył najwyższą karę spośród wszystkich objętych postępowaniem.
W decyzji dotyczącej spółki JP Development wskazano, że w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej „Horyzont Naramowice” w Poznaniu, deweloper posługiwał się normą PN-ISO 9836:1997 przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokali. Norma ta dopuszcza zaliczenie powierzchni pod demontowalnymi ściankami działowymi do ogólnej powierzchni użytkowej. Informacja o stosowanej metodzie pomiaru została zamieszczona m.in. w prospekcie informacyjnym, a w kartach lokali wskazywano zarówno łączną powierzchnię użytkową, jak i powierzchnię poszczególnych pomieszczeń. Na rzucie lokalu zaznaczano przy tym, które ściany mają charakter demontowalny. Mimo to, spółka nie podawała w żadnym z dokumentów precyzyjnej informacji liczbowej na temat tego, ile metrów kwadratowych przypada na ścianki działowe wliczane do powierzchni użytkowej.
Zdaniem Prezesa UOKiK, brak takiej informacji uniemożliwiał przeciętnemu konsumentowi – nieposiadającemu wiedzy technicznej – ocenę, jaka część deklarowanej powierzchni lokalu rzeczywiście będzie dostępna do użytkowania, jeśli układ ścianek zostanie utrzymany zgodnie z przedstawionym projektem. Choć formalnie suma powierzchni pomieszczeń zgadzała się z podaną wartością powierzchni użytkowej, konsument nie miał możliwości ustalenia, o ile mniejsza będzie przestrzeń funkcjonalna, z której będzie mógł faktycznie korzystać. Brak tej informacji mógł zatem prowadzić do podjęcia decyzji o zawarciu umowy na podstawie niepełnego lub mylącego obrazu oferty.
Prezes UOKiK wyraźnie zaznaczył, że nie kwestionuje interpretacji samej normy PN-ISO 9836:1997 ani sposobu jej stosowania przez dewelopera (nie mieści się to bowiem w ramach ustawowych kompetencji Prezesa UOKiK). Sporną praktyką nie było zaliczenie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokalu, lecz brak transparentnej informacji o tym fakcie i jego konsekwencjach dla konsumenta. Organ wskazał, że nawet jeśli konsument zapoznał się z prospektem informacyjnym, w którym wspomniano o wliczaniu ścianek działowych, nie miał on możliwości określenia ich rzeczywistego wpływu na funkcjonalność lokalu – ani w kategoriach przestrzennych, ani cenowych, a pominięcie takiej informacji może prowadzić do zniekształcenia decyzji konsumenckiej.
W ocenie Prezesa UOKiK, powierzchnia lokalu jest jednym z kluczowych parametrów wpływających na decyzję o zakupie nieruchomości. Informacja, że część tej powierzchni przypada na elementy konstrukcyjne ograniczające możliwości realnego wykorzystania lokalu, nie ma charakteru neutralnego – przeciwnie, wpływa zarówno na ocenę wartości oferty, jak i na postrzeganie proporcji ceny do rzeczywistego metrażu. Nawet niewielka różnica rzędu 1–1,5 m² może mieć istotne znaczenie, zwłaszcza przy lokalach o niewielkiej powierzchni. Brak transparentności w tym zakresie ogranicza możliwość dokonania racjonalnej oceny oferty, co wypełnia przesłanki praktyki wprowadzającej w błąd.
W uzasadnieniu decyzji podkreślono również, że działanie JP Development miało charakter powtarzalny i było skierowane do szerokiego, niezindywidualizowanego kręgu konsumentów. Oferta dotyczyła wszystkich potencjalnych klientów inwestycji, którzy mogli zapoznać się z kartami lokali – a więc działanie to mogło naruszać zbiorowy interes konsumentów. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego – dla oceny naruszenia zbiorowego interesu nie jest konieczne wykazanie, że którykolwiek z konsumentów poniósł rzeczywistą szkodę – wystarczające jest stwierdzenie, że praktyka miała potencjalnie negatywny wpływ na nieokreśloną liczbę osób należących do grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy
Decyzja wobec JP Development pokazuje, że obowiązki informacyjne dewelopera nie ograniczają się wyłącznie do wskazania normy pomiaru, ale obejmują również przedstawienie danych w sposób zrozumiały i użyteczny dla przeciętnego konsumenta. Transparentność informacji o powierzchni lokalu – w tym również o elementach wliczanych do metrażu, a niebędących przestrzenią użytkową w praktyce – ma istotne znaczenie zarówno z punktu widzenia ochrony interesów konsumentów, jak i zgodności działań deweloperów z prawem.
Decyzja nie jest prawomocna. Deweloper wniósł odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.