Sposób ustalania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych od lat pozostawał jednym z najbardziej zapalnych punktów relacji między deweloperami a nabywcami. W praktyce różnice w metodologii pomiaru – zwłaszcza wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi, skosami czy niskimi stropami – prowadziły do sztucznego zawyżania metrażu, a tym samym ceny mieszkań, często o kwoty sięgające kilkunastu tysięcy złotych.
Ustawa z 4 grudnia 2025 r. nowelizująca przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza do tzw. ustawy deweloperskiej art. 5a. Przepis ten obejmuje umowy rezerwacyjne, deweloperskie oraz umowy przenoszące własność i jednoznacznie przesądza, że cena nieruchomości powinna być ustalana jako iloczyn ceny za metr kwadratowy oraz powierzchni użytkowej obliczonej według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia.
Wprowadzenie tej regulacji ma na celu jednoznaczne wyeliminowanie praktyk polegających na posługiwaniu się przez deweloperów dodatkowymi, pozaprawnymi kategoriami powierzchni, takimi jak tzw. „powierzchnia sprzedażowa” czy „powierzchnia rozliczeniowa”, które niejednokrotnie obejmowały elementy faktycznie niedostępne do samodzielnego korzystania przez nabywcę. Ustawodawca przesądził tym samym, że konsument powinien ponosić koszt wyłącznie tej części lokalu, która stanowi jego rzeczywistą powierzchnię użytkową, a nie przestrzeń zajętą przez elementy konstrukcyjne lub trwałe przegrody.
Choć nowelizacja formalnie odnosi się do umów zawieranych po 13 lutego 2026 r., może ona jednak stanowić istotny punkt odniesienia dla sporów już toczących się, a także przyczynić się do zainicjowania fali roszczeń wobec deweloperów o zwrot części ceny nienależnie uiszczonej za metraż obejmujący powierzchnię pod ścianami działowymi. W praktyce różnice w powierzchni po dokonaniu korekty sięgają często od 1,5 do 3 m², co — zwłaszcza na największych rynkach mieszkaniowych — przekłada się na roszczenia opiewające na dziesiątki tysięcy złotych.
Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że nowe przepisy wpisują się w dotychczasowe tendencje orzecznicze, w których sądy coraz częściej akcentują konieczność rzetelnego informowania nabywcy o tym, za jaką powierzchnię faktycznie uiszcza on cenę. Nowelizacja może więc zostać odczytana nie tylko jako regulacja prospektywna, lecz także jako ustawowe potwierdzenie wadliwości praktyk polegających na wliczaniu do powierzchni użytkowej elementów, które zgodnie z obowiązującymi normami nie powinny się w niej znaleźć.