Zgodnie z art. 22 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, kredytodawca ma obowiązek dokonania rzetelnej oceny zdolności kredytowej konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Ocena ta nie jest tylko konieczną do przeprowadzania procedurą w celu dopełnienia formalności – zapewnia realną ochronę interesów przyszłego kredytobiorcy.
Umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Regułą jest, że ryzyko nieprawidłowego przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej konsumenta obciąża bank. Jeśli dokonana ocena będzie przeprowadzona nieprawidłowo (i to nie z uwagi na nieprawdziwe informacje przekazane przez konsumenta) bank nie może wycofać się z zawartej umowy ani jej zmienić, szkodząc tym samym interesom konsumenta.
Ryzyko to spoczywa na kredytodawcy z uwagi na fakt, iż to właśnie on ustala procedurę i sprawuje kontrolę nad przebiegiem procesu oceny. Bank nie może się uwolnić od spoczywającej na nim odpowiedzialności poprzez wprowadzenie do umowy kredytu zapisu, zgodnie z którym przysługiwałoby mu uprawnienie do odstąpienia od tej umowy, w przypadku ujawnienia się nieprawidłowości w ocenie zdolności kredytowej konsumenta.
W praktyce błędna lub pozorna ocena zdolności kredytowej może prowadzić do sytuacji, w której klient zostaje obciążony zobowiązaniem, którego nie jest w stanie udźwignąć. Skutki mogą być daleko idące: niewypłacalność, zaległości, wpisy w rejestrach dłużników, postępowania egzekucyjne, a nawet utrata nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Wobec powyższego, w drodze wyjątku, istnieje możliwość rozwiązania lub zmiany umowy kredytu, ale tylko wtedy, gdy jest to korzystne dla konsumenta i wyraził on na to zgodę.
Jednakże, jeżeli konsument umyślnie podał nieprawdziwe informacje, na podstawie których dokonano oceny zdolności kredytowej, bank nie ponosi odpowiedzialności za skutki błędnej decyzji kredytowej. W takiej sytuacji ryzyko wynikające z nietrafnej oceny zostaje przesunięte na konsumenta, który na przykład zaniżył wysokość istniejących zobowiązań, zawyżył dochody lub ukrył inne istotne okoliczności wpływające na jego sytuację finansową. Przyjmuje się wtedy, że bank działał w oparciu o dostarczone dane w dobrej wierze, a nieprawidłowa ocena zdolności kredytowej była następstwem wprowadzenia kredytodawcy w błąd.
Nie oznacza to jednak, że każda nieścisłość w dokumentach prowadzi do uchylenia odpowiedzialności kredytodawcy. Warunkiem jest umyślność działania po stronie konsumenta. W razie sporu to na banku spoczywa obowiązek wykazania, że klient działał w sposób zamierzony i nie powinien on korzystać z ochrony ustawowej. W konsekwencji, konsument może odpowiadać nawet za wyłudzenie kredytu, na podstawie art. 297 Kodeksu Karnego, który to czyn podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
Podsumowując, choć art. 22 Ustawy dopuszcza możliwość wyłączenia odpowiedzialności kredytodawcy w przypadku umyślnego wprowadzenia w błąd przez konsumenta, zastosowanie tego wyjątku wymaga wykazania celowego działania po stronie kredytobiorcy. Przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco ani wykorzystywany jako narzędzie do automatycznego przerzucania odpowiedzialności na konsumenta. To kredytodawca, jako profesjonalny uczestnik rynku, ponosi ciężar odpowiedniego przeprowadzenia procesu oceny zdolności kredytowej. Ochrona konsumentów nie zaczyna się więc w momencie podpisania umowy, a już na etapie przedkontraktowym.
Autor: Aleksandra Ziętara – Młodszy Prawnik