Ogromna popularność kredytów powiązanych z kursem waluty CHF przyczyniła się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wielu małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej. W takiej sytuacji oczywiste było, że małżonkowie spłacali kredyt hipoteczny razem. Problem pojawił się, gdy wspomniany ustrój wspólności ustał na skutek rozwodu, co doprowadziło do powstania wątpliwości dotyczących spłaty kredytu hipotecznego oraz jego znaczenia w kontekście nieruchomości, która jest nim obciążona.
Rozwód małżonków, którzy pozostawali w ustroju wspólności majątkowej powoduje jej ustanie, a małżonkowie stają się współwłaścicielami majątku wspólnego w częściach równych. Nieuchronną konsekwencją orzeczenia rozwodu jest podział majątku wspólnego, co najczęściej wiąże się z przyznaniem prawa własności nieruchomości jednemu z byłych współmałżonków z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego określonej jej wartości. Przypomnieć należy, że utrata przez małżonka, który nie otrzymuje nieruchomości, statusu dłużnika rzeczowego, nie ma znaczenia w kontekście spłaty zadłużenia, ponieważ oboje małżonkowie pozostają „równo zobowiązanymi” dłużnikami osobistymi. Oznacza to, że za spłatę kredytu odpowiedzialni są solidarnie i jest możliwe domaganie się przez bank spłaty kredytu od obydwu małżonków lub od jednego z nich.
W ramach postępowania o podział majątku sąd pochyla się nad istotą znaczenia kredytu hipotecznego dla wartości majątku objętego wspólnością oraz ustala wartość rynkową nieruchomości obciążonej hipoteką. Jak wskazuje orzecznictwo, na przestrzeni lat kwestia ta była przedmiotem wielu rozważań, prowadząc do odmiennych ocen dokonywanych w orzecznictwie sądów powszechnych. W konsekwencji, ugruntował się pogląd przyjmujący że sąd dokonuje podziału wyłącznie aktywów, które wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków. Oznacza to bowiem, że sąd, przyznając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków, ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.
Możliwe jest jednak odstępstwo od powyższego rozwiązania, co przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 marca 2019 roku (sygn. III CZP 21/18). Sąd zwrócił uwagę, że jeśli zachodzą istotne powody niewykluczone jest uwzględnienie wartości obciążenia hipotecznego nieruchomości. Przez „istotne powody” należy rozumieć sytuacje nietypowe natury podmiotowej, czyli sytuacje szczególne dotyczące spraw osobistych lub majątkowych byłych małżonków albo sytuacje natury przedmiotowej – co rozwinął Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 28 marca 2019 r. (sygn. III CZP 41/18), uchwale z dnia 25 lipca 2019 roku (sygn. III CZP 14/19) oraz postanowieniu z dnia 2 lutego 2022 roku (sygn. II CSKP 227/22) – wskazując, że są to proporcje w jakiej pozostaje wielkość obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie znacząco wpływa na wartość rynkową nieruchomości, a nawet może pozbawić przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też doprowadzić do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego, wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki czy zastosowanie innych rynkowych kryteriów wykazujących wartość nieruchomości, ponieważ przyjąć należy, że zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego. Dlatego też jeśli owe przyczyny zaistnieją, a strony to wykażą, będzie możliwe uwzględnienie obciążenia.
Co więcej, w orzecznictwie zwrócono także uwagę, że występowanie różnych możliwości i okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności. Zbadanie tych czynników będzie pomocne przy rozstrzyganiu o tym, jaką metodę określenia wartości wspólnego prawa stron należałoby uznać za odpowiednią w danej sprawie.
Podsumowując rozważania Sądu Najwyższego należy stwierdzić, iż co do zasady przy ustalaniu rynkowej wartości nieruchomości nie uwzględnia się obciążenia hipotecznego. Możliwe jest odejście od tego rozwiązania, w przypadku wystąpienia, wpływających na wartość obciążonej nieruchomości, sytuacji nietypowych, których ciężar wykazania ich istnienia oraz wagi dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronach.
Autor: Aneta Chmiel – Młodszy Prawnik