Kontynuując temat dotyczący wartości nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym w postępowaniu o podział majątku wspólnego, wiemy już z jednego z ostatnich artykułów, że materia ta wzbudzała wiele wątpliwości, z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie. Ukształtowały się bowiem dwie linie orzecznicze – z jednej strony dominował pogląd, że hipoteka nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu wartości nieruchomości, z drugiej – że wysokość kredytu hipotecznego wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości, gdy przemawiają za tym istotne powody. Nie można zatem wykluczyć, iż w wyjątkowych okolicznościach, sąd orzekający, przez wzgląd na sytuację osobistą małżonków, może przyjąć rozwiązanie, mające na celu zminimalizowanie obciążenia spłaty, o czym świadczą wydawane na gruncie indywidualnych stanów faktycznych orzeczenia.
Przykładem takiego wyroku jest postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 10 czerwca 2019 roku (sygn. II Ca 849/18). Sprawa dotyczyła ustalenia wartości majątku wspólnego podlegającego podziałowi. W ocenie sądu w tym konkretnym przypadku, zaistniały przesłanki do odstąpienia od zasady „nieuwzględniania obciążenia hipotecznego”, na rzecz odliczenia od ustalonej wartości rynkowej lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w użytkowaniu wieczystym, wartości pozostałej do spłaty części kredytu bankowego zaciągniętego przez wnioskodawczynię i uczestnika. Sąd podjął taką decyzję na podstawie poczynionych w postępowaniu ustaleń, z których wynikało, że dotychczas spłacona część kredytu, to dopiero ok. 20% wartości tego lokalu. Świadczy to zatem o fakcie, że nie jest to jedynie niewielka część kredytu, wręcz przeciwnie – to suma, która ma znaczący wpływ na perspektywę jego spłaty. Ponadto sąd w argumentacji zwrócił również uwagę na okoliczność odmowy byłego męża dalszej spłaty kredytu, co dla wnioskodawczyni, o ile spłaciłaby samodzielnie już kredyt w pozostałej części, mogłoby być przyczyną daleko idących trudności w odzyskaniu od uczestnika – byłego męża, połowy środków pieniężnych przeznaczonych na ten cel. Kolejną kwestią, która przemawia za stanowiskiem sądu, jest deklaracja wnioskodawczyni o podjęciu się spłaty kredytu, poparta konkretnymi krokami w rozmowach z bankiem. Wnioskodawczyni uzyskała bowiem wstępną zgodę banku na takie podmiotowe przekształcenie umowy o kredyt, w wyniku którego pozostanie ona kredytobiorcą. W następstwie podziału majątku, na skutek prawomocnego przyznania prawa własności do przedmiotowego lokalu wnioskodawczyni, uczestnik przestaje być również dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że bank może domagać się spłaty kredytu już tylko od wnioskodawczyni, jedynego dłużnika rzeczowego, który w wyniku przekształcenia podmiotowego w dotychczasowej umowie kredytowej stanie się także jedynym dłużnikiem osobistym. Reasumując, Sąd Okręgowy stwierdził, że w sprawie zaistniały podstawy, tj. szczególne okoliczności faktyczne, które w sposób wyczerpujący uzasadniają odstępstwo od zidentyfikowanej wyżej zasady.
Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r. (sygn. II CSK 650/12). W toku podziału majątku wspólnego w sprawie z wniosku powódki o podział majątku wspólnego, Sąd Najwyższy uchylił postanowienie Sądu Okręgowego, który przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględnił obciążenia hipotecznego. Sąd Najwyższy zaznaczył, że w sprawach działowych sąd, dokonując wyliczenia wartości nieruchomości ustala jej wartość z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego z uwagi na charakter prawny hipoteki, a także sytuację majątkową małżonków. Ustanowienie hipoteki rodzi odpowiedzialność rzeczową, która może zachodzić łącznie z odpowiedzialnością osobistą lub może dojść do jej oddzielenia – zbycia nieruchomości albo orzeczenia działowego przyznającego nieruchomość obciążoną tym prawem jednemu z uczestników postępowania. Małżonek, któremu przypadnie wskutek podziału nieruchomość obciążona hipoteką, pozostanie dłużnikiem rzeczowym i będzie jednocześnie zobowiązany do spłacania kredytu. Obciążenie hipoteką wpływa w sposób oczywisty na wartość nieruchomości, a zatem w tym przypadku zaistnienie sytuacji nietypowej – kiedy obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania działowego, rodzi potrzebę uwzględnienia obciążenia hipotecznego przy obliczaniu wartości nieruchomości. Jak wielokrotnie zaznaczał Sąd Najwyższy, w konkretnych sprawach mogą bowiem wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych. W takich sytuacjach rodzi się potrzeba indywidualnej oceny stanów faktycznych, w których samo istnienie hipoteki na nieruchomości może wpływać na jej wartość albo w których małżonkowie dążą do pomniejszenia wartości nieruchomości o kwotę długu osobistego zabezpieczonego hipoteką.
Podsumowując, niewątpliwie pogląd sądów w kwestii ustalania wartości nieruchomości obciążonej hipoteką ewoluował na przestrzeni lat. Obecnie, za sprawą Sądu Najwyższego, orzecznictwo zostało ujednolicone i co do zasady wartość nieruchomości ustala się z pominięciem obciążenia hipotecznego. Jednak dopuszczalne są pewne odstępstwa, jak obrazują przywołane powyżej orzeczenia, co pozwala na stwierdzenie, że kwestia ta wymaga każdorazowej oceny stanu faktycznego danej sprawy oraz uwzględnienia okoliczności, które wpływają na sytuację życiową małżonków, ponieważ jak podkreśla Sąd Najwyższy, w sprawach o podział majątku wspólnego ważne jest sprawiedliwe rozstrzygnięcie.
Autor: Aneta Chmiel – Młodszy Prawnik