W ramach kontynuacji cyklu omawiającego decyzje Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczących sposobu obliczania i prezentowania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez deweloperów, przedstawiamy kolejną z sześciu wydanych decyzji – tym razem wobec Brama Wilanowska PL Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna – spółka odwołała się do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów od nałożonej kary pieniężnej w wysokości 100 888,00 złotych.
Zakwestionowaną przez Prezesa UOKiK praktyką było pomijanie w kartach lokali, które prezentowały rzuty mieszkań oferowanych w ramach inwestycji „Wilania”, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, mimo że powierzchnia ta była wliczana do całkowitej powierzchni użytkowej lokalu. Choć spółka zaznaczała, że pomiar został dokonany zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, i że powierzchnie te obejmują także przestrzeń pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu, nie wskazywała jednoznacznie, ile dokładnie tej powierzchni przypada na ścianki działowe. Tymczasem suma powierzchni poszczególnych pomieszczeń na rzucie lokalu odpowiadała całkowitej powierzchni użytkowej, co – zdaniem Prezesa UOKiK – mogło wprowadzać przeciętnego konsumenta w błąd co do faktycznej przestrzeni użytkowej, z której będzie on mógł korzystać.
Brak precyzyjnego wskazania metrażu zajmowanego przez ścianki działowe uniemożliwiał konsumentowi określenie, ile faktycznie wynosi przestrzeń do swobodnego wykorzystania przy zachowaniu układu ścianek działowych zaproponowanego przez dewelopera. Prezes UOKiK podkreślił, że konsument już na etapie zapoznawania się z materiałami informacyjnymi przed zawarciem umowy – takimi jak karta lokalu – powinien mieć możliwość poznania zarówno łącznej powierzchni użytkowej, jak i tej części, którą zajmują ścianki działowe, aby móc ocenić, jaka jest realna powierzchnia „do zamieszkania”.
Deweloper wskazywał, że konsument mógł uzyskać informacje o szerokości i rozmieszczeniu ścianek z dokumentacji projektowej, jednak – jak zaznaczył UOKiK – przeciętny konsument nie ma obowiązku analizowania projektów budowlanych, aby zrozumieć, co wliczono do powierzchni użytkowej. Karta lokalu jako podstawowy materiał informacyjny powinna zawierać wystarczające, jednoznaczne i zrozumiałe dane. UOKiK podkreślił, że sama możliwość technicznego ustalenia informacji z innych źródeł nie eliminuje ryzyka wprowadzenia w błąd przeciętnego konsumenta w chwili podejmowania decyzji dotyczącej umowy – zwłaszcza gdy może to wpływać na wybór oferty lub dalsze kroki w procesie zakupu.
Spółka Brama Wilanowska PL argumentowała, że brak jest przepisów prawa, które wprost nakładałyby na dewelopera obowiązek wskazania powierzchni pod ściankami działowymi. Prezes Urzędu nie podzielił jednak tej argumentacji, wskazując, że obowiązki informacyjne przedsiębiorcy względem konsumenta wynikają także z ogólnych zasad rzetelności i przejrzystości informacji rynkowej. Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, istotne są wszystkie informacje, które mogą mieć wpływ na decyzję zakupową przeciętnego konsumenta – także te, których nie wymieniają wprost przepisy szczególne.
Prezes UOKiK zwrócił uwagę, że na rynku deweloperskim przyjętą praktyką (będącą jednocześnie dobrym obyczajem) jest wskazywanie w kartach lokali nie tylko sumy powierzchni użytkowej, ale również powierzchni zajmowanej przez ścianki działowe. Pozwala to konsumentowi realnie ocenić, jaka część lokalu jest rzeczywiście dostępna do codziennego użytkowania. Zakwestionowana praktyka dewelopera dotyczyła więc obowiązku informacyjnego – nie chodziło o błędne stosowanie normy pomiarowej, lecz o brak przejrzystości w sposobie prezentowania danych kluczowych z punktu widzenia przeciętnego konsumenta.
W ocenie Prezesa UOKiK działanie spółki naruszało zbiorowy interes konsumentów. Oferta spółki była kierowana do szerokiego, nieskonkretyzowanego kręgu odbiorców, a każdy z nich mógł na podstawie niepełnych informacji z karty lokalu podjąć decyzję o zawarciu umowy, której nie podjąłby, mając pełen obraz rzeczywistej powierzchni użytkowej. Przy czym już wystarczająca jest jedynie potencjalna możliwość wprowadzenia w błąd, żeby stwierdzić naruszenie.