W ramach kontynuacji cyklu omawiającego decyzje Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczących sposobu obliczania i prezentowania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez deweloperów, przedstawiamy piątą z sześciu wydanych decyzji – tym razem wobec spółki Śródmieście Wilanów PL z Warszawy. Decyzja nie jest jeszcze prawomocna. Spółka wniosła odwołanie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów od decyzji nakładającej na nią 56 313,00 złotych kary.
W decyzji UOKiK dotyczącej spółki Śródmieście Wilanów PL, Prezes Urzędu zakwestionował sposób, w jaki deweloper informował konsumentów o powierzchni lokali mieszkalnych oferowanych w inwestycji „Wioletta” w Warszawie. Spółce zarzucono naruszenie zbiorowych interesów konsumentów poprzez pomijanie w materiałach informacyjnych precyzyjnej informacji o powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi, która była jednak wliczana do całkowitej powierzchni użytkowej lokalu. Takie działanie zostało uznane za mogące wprowadzać konsumentów w błąd.
W kartach lokali, które stanowiły załącznik do prospektu informacyjnego i integralną część umowy deweloperskiej, prezentowano rzuty lokali wraz z rozkładem pomieszczeń, podając zarówno powierzchnię całkowitą lokalu, jak i poszczególnych pomieszczeń. Zaznaczono jednocześnie, że wyliczeń dokonano zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 i że wskazana w karcie powierzchnia użytkowa zawiera już przestrzeń zajętą przez ścianki działowe nadające się do demontażu.
Pojawiło się więc pytanie: jaką konkretnie powierzchnię stanowią te ścianki? W karcie lokalu nie sposób było znaleźć na nie odpowiedzi, co oznacza, że konsument nie miał możliwości samodzielnego ustalenia, jaka jest rzeczywista powierzchnia lokalu, z której będzie mógł korzystać po wybudowaniu lokalu zgodnie z zaproponowanym układem ścianek. Brakowało jednoznacznych danych pozwalających stwierdzić, ile faktycznie metrów kwadratowych powierzchni mieszkania będzie dostępne do użytkowania. Przy czym należy zaznaczyć, że przeciętny nabywca mieszkania nie ma obowiązku samodzielnie analizować dokumentacji projektowej i powinien otrzymać klarowne oraz wystarczające dane już na etapie prezentacji oferty.
Zdaniem Prezesa UOKiK, taka praktyka narusza art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a także stanowi wprowadzające w błąd zaniechanie, zakazane na gruncie ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Informacja o powierzchni użytkowej lokalu, jako jedna z kluczowych przy podejmowaniu decyzji o zakupie, musi być przekazana w sposób jasny, precyzyjny i umożliwiający dokonanie świadomego wyboru. Tymczasem, jak zauważył Urząd, wskazanie jedynie, że powierzchnia została obliczona zgodnie z określoną normą i zawiera ścianki działowe, nie pozwala przeciętnemu konsumentowi ocenić realnej wartości oferty – ani co do funkcjonalności lokalu, ani co do stosunku ceny do faktycznie dostępnej powierzchni użytkowej.
Prezes UOKiK zwrócił również uwagę, że choć deweloper argumentował, iż nie istnieje przepis wprost nakazujący ujawnienie powierzchni pod ściankami działowymi, to jednak z punktu widzenia konsumenta jest to informacja istotna, której pominięcie może wpłynąć na jego decyzję dotyczącą zawarcia umowy. Co pokazuje, że obowiązek informacyjny dewelopera nie ogranicza się jedynie do przepisów ustawowych – obejmuje także przekazanie wszelkich informacji, które są istotne z perspektywy przeciętnego konsumenta podejmującego decyzję o zakupie mieszkania.
Sprawa spółki Śródmieście Wilanów PL po raz kolejny wskazuje na konieczność precyzyjnego określania sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu, a przede wszystkim jej jasna i zrozumiała prezentacja ma kluczowe znaczenie dla ochrony interesów nabywców. Brak dostatecznych danych dotyczących elementów wliczanych do powierzchni lokalu może prowadzić do błędnych wyobrażeń o rzeczywistej funkcjonalności mieszkania, co w konsekwencji może skutkować podjęciem niekorzystnej decyzji zakupowej. Deweloperzy, oferując lokale mieszkalne, powinni zatem pamiętać, że ich obowiązki informacyjne wykraczają poza literalne brzmienie przepisów – obejmują również konieczność uwzględnienia potrzeb informacyjnych przeciętnego konsumenta. Ostatecznie to właśnie klarowna i kompletna informacja stanowi fundament uczciwej relacji rynkowej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.