Kwestia prawidłowego pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, w szczególności uwzględniania powierzchni pod ściankami działowymi, pozostaje przedmiotem licznych wątpliwości interpretacyjnych oraz interwencji organów nadzoru rynku. W odpowiedzi na zapytanie skierowane przez Minister Katarzynę Pełczyńską-Nałęcz z czerwca 2025 r., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawił kompleksowe stanowisko, odnoszące się do sposobu obliczania powierzchni lokali w kontekście obowiązujących norm PN‑ISO 9836.
W świetle aktualnie obowiązującej normy PN‑ISO 9836:2022-07 podstawowe znaczenie ma rozróżnienie pomiędzy ścianami działowymi trwałymi (murowanymi lub trwale zamocowanymi) a przegrodami o charakterze demontowalnym (tzw. przepierzeniami). Wyłącznie te drugie, czyli lekkie ścianki modułowe, które mogą zostać usunięte bez konieczności prowadzenia robót budowlanych, kwalifikują się jako elementy wliczane do powierzchni netto, a tym samym do powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku ścian trwałych – nawet jeśli technicznie możliwe byłoby ich usunięcie – brak cechy demontowalności przesądza o zakwalifikowaniu ich do powierzchni konstrukcji, która nie jest częścią powierzchni użytkowej.
Zasady te wynikają wprost z pkt 5.1.5.3 normy, który w angielskiej wersji językowej zachował takie samo brzmienie w kolejnych edycjach normy ISO 9836. Punkt ten brzmi następująco: „5.1.5.3 Also included in the net floor area are demountable components such as partitions, pipes and ducts”. Natomiast w kolejnych polskich wersjach językowych tłumaczenie tego punktu ulegało niewielkim korektom uściślającym tekst w celu jego jednoznacznego rozumienia:
• PN-ISO 9836:1997: „Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak: ścianki działowe, rury, kanały”. Norma ta była stosowana dla inwestycji z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym od 29 kwietnia 2012 r. do 18 września 2021 r.;
• PN-ISO 9836:2015-12: „Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak: ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały”. Norma obowiązująca dla wniosków złożonych między 19 września 2021 r. a 16 lipca 2022 r.;
• PN-ISO 9836:2022-07: „Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy możliwe do zdemontowania, takie jak ściany działowe typu przepierzenia, rury, przewody”. Norma obowiązująca, stosowana od dnia 18 lipca 2022 r.
Polskie wersje językowe norm wprowadzały jedynie redakcyjne modyfikacje terminologiczne, nie zmieniając istoty regulacji. W każdym z przypadków intencją było odróżnienie elementów lekkich i modułowych od stałych przegród budowlanych, które nie są powierzchnią użytkową, lecz konstrukcyjną. Były to więc jedynie zmiany porządkowe, a nie merytoryczne.
Warto przypomnieć, że norma PN‑ISO 9836 ma charakter ogólny i koncepcyjny, a jej stosowanie wymaga wiedzy technicznej oraz znajomości sztuki budowlanej. Norma nie zawiera szczegółów technologicznych – pozostawiając inżynierom, projektantom i deweloperom odpowiedzialność za prawidłowe rozróżnianie między elementami demontowalnymi a trwałymi.
Niezależnie od powyższego, praktyka rynkowa pokazała liczne odstępstwa od treści normy, szczególnie wobec jej starszych wersji. W konsekwencji, Prezes UOKiK wszczął przeciwko 5 deweloperom (TN Stabłowice 1 Sp. z o.o. we Wrocławiu, Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. z o.o. we Wrocławiu, Śródmieście Wilanów PL Sp. z o.o. w Warszawie, Brama Wilanowska PL Sp. z o.o. w Warszawie oraz JP Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Horyzont Poznań Sp.k. w Warszawie), postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowania te zakończyły się wydaniem w 2024 r. pięciu decyzji, w których Prezes UOKiK stwierdził, że ww. deweloperzy stosowali praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, polegające na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali, informacji o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego. Konsument nie mógł przez to ustalić rzeczywistej powierzchni lokalu, z której będzie mógł korzystać przy zachowaniu proponowanego układu ścianek działowych. W konsekwencji, konsument nie mógł też ustalić, jaką część ceny stanowi cena za powierzchnię pod ściankami działowymi.
Podobny zarzut Prezes UOKiK postawił Spółce Capitalia Real Estate Gęsia z Lublina, która pomimo zawartej na kartach lokali informacji o powierzchni pod ściankami działowymi, nie wliczała tej powierzchni do całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego wyszczególnionej w umowie deweloperskiej. W konsekwencji konsumenci otrzymali nieprawdziwą informację co do powierzchni oraz ceny lokalu (mniejsza powierzchnia – niższa cena). Następnie zawierając umowę przenoszącą własność musieli dokonać dopłat za powierzchnię pod ściankami nadającymi się do demontażu. Decyzja w tej sprawie została wydana w tym roku.
Wobec stwierdzonych naruszeń Prezes UOKiK nałożył na deweloperów kary w łącznej wysokości ponad 1,6 mln złotych. Decyzje nie są prawomocne, bowiem deweloperzy wnieśli od nich odwołania do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Każda z powyższych decyzji została szczegółowo omówiona w minionym cyklu artykułów dostępnych na stronie Kancelarii.
Działania Prezesa UOKIK koncentrowały się jednak głównie na sposobie informowania konsumentów o uwzględnianiu powierzchni pod ściankami działowymi, gdyż wyłącznie w tym zakresie Prezes UOKiK posiada ustawowe kompetencje. Niemniej jednak kwestia wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni lokalu będącej następnie podstawą do ustalenia ceny nabycia, a przez to zawyżenia finalnej ceny zakupu nieruchomości, jest również przedmiotem zainteresowania sądów cywilnych rozstrzygających spory konsumentów, którzy dochodzą na drodze sądowej zwrotu kwot pobranych właśnie za powierzchnię pod ściankami działowymi wliczaną do metrażu rozliczeniowego lokalu. Warto wskazać na przełomowy w tym zakresie wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie IV Wydział Cywilny w sprawie IV Ca 1735/23 gdzie sąd uznał tego typu praktykę polegającą na doliczaniu do powierzchni użytkowej lokalu powierzchni pod ściankami działowymi, a tym samym zawyżaniu ceny zakupu, za sprzeczną z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającą interesy konsumenta i w konsekwencji zasądził zwrot kwot pobranych nienależnie z tego tytułu kwot.
Jeżeli zakupiłeś lokal od dewelopera i masz wątpliwości czy w Twoim przypadku również powierzchnia pod ściankami działowymi niezasadnie doliczona została do powierzchni użytkowej lokalu, skontaktuj się z Kancelarią – przeanalizujemy Twoją umową i ocenimy czy masz szanse i możesz domagać się zwrotu nadpłaconych z tego tytułu kwot.
Autor: Aleksandra Ziętara – Młodszy Prawnik