Najem mieszkania rodzi szereg praw i obowiązków zarówno po stronie wynajmującego jak i najemcy. Dzisiaj pod lupę zwrócimy uwagę na zagadnienie, jakim jest możliwość wejścia właściciela do mieszkania pod nieobecność najemcy. Czy jest to dozwolone i w jaki sposób polskie prawo reguluje tę kwestię?
Niepodważalnym jest, że wynajmowane mieszkanie wciąż stanowi własność wynajmującego, natomiast najemcy przysługuje prawo zarówno do prywatności jak i spokojnego korzystania z wynajmowanej przestrzeni. Jest to prawo chronione przez przepisy prawa i stanowi fundament bezpiecznego i niezakłóconego najmu.
Podstawową zasadą jest to, że właściciel nie może samowolnie wchodzić do wynajmowanego lokalu tylko dlatego, że jest właścicielem i przysłowiowo „posiada do niego klucze”. Należy pamiętać, że w czasie trwania umowy najmu najemca ma prawo korzystać z mieszkania zgodnie z jego postanowieniami, a jego prywatność podlega ochronie prawnej. W praktyce oznacza to, że każdorazowe wejście właściciela do wynajmowanego mieszkania bez zgody wyrażonej przez najemcę, nawet przy użyciu klucza zapasowego wraz z zachowaniem dobrej wiary właściciela, może zostać uznane za naruszenie prawa przysługującego najemcy.
Nie oznacza to jednak, że właściciel nigdy nie może wejść do wynajmowanego lokalu pod nieobecność najemcy. Polskie prawo przewiduje pewne, ściśle określone sytuacje, w których właściciel ma prawo wejść do lokalu bez uprzedniej zgody najemcy. Zgodnie z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, w razie awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio zagrażającej jej powstaniem, lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Co ciekawe, jeśli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel dysponuje prawem w postaci wejścia do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
W sytuacji, w której otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek lokal taki zabezpieczyć wraz z znajdującymi się w nim rzeczami aż do czasu przybycia lokatora. Z czynności tych powinno sporządzić się protokół.
Jeżeli chodzi o temat planowanych napraw, przeglądów lub kontroli stanu technicznego mieszkania sprawa wygląda zgoła inaczej. Co do zasady właściciel powinien uzgodnić z najemcą termin wejścia do lokalu wraz poszanowaniem jego prawa do prywatności. Nie jest to równoznaczne z traktowaniem zapasowych kluczy jako stałego upoważnienia do odwiedzania mieszkania bez uprzedzenia.
W sytuacji napraw o charakterze koniecznym wynajmujący może wymagać od najemcy, aby opróżnił lokal i przeniósł się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nieprzekraczający roku. Po upływie tego terminu właściciel ma obowiązek ponownie udostępnić lokatorowi w ramach już istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Co istotne, czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Warto również odnieść się do instytucji miru domowego, bowiem chroni ona prywatność i spokój osoby zamieszkującej daną powierzchnię. Właściciel mieszkania nie posiada nieograniczonego prawa wstępu do lokalu, który wynajął innej osobie. Prawo własności nie daje mu uprawnienia do ignorowania prywatności najemcy, a każde wejście do mieszkania powinno mieć uzasadnioną podstawę prawną. Najemca poprzez zawarcie umowy najmu nabywa prawo do dysponowania mieszkaniem w sposób wyłączny. Posiadanie kluczy przez właściciela nie oznacza automatycznie zezwolenia na ich używanie w dowolnym momencie.
W przypadku podejrzenia przez najemcę naruszenia jego prawa do swobodnego i wyłącznego zamieszkiwania, powinien on niezwłocznie podjąć kroki prawne. Przede wszystkim, warto zebrać dowody, które mogą potwierdzić naruszenie, zeznania świadków, o ile tacy istnieją, nagrania z kamer, bezpośrednie ślady wejścia do lokalu.
W takiej sytuacji możemy rozważać odpowiedzialność wynajmującego na podstawie art. 193 Kodeksu karnego, który stanowi, że kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu lub ogrodzonego terenu, podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Najemca ma prawo zgłosić sprawę na Policję, aby wszczęła postępowanie w sprawie naruszenia miru domowego, ewentualnie może dochodzić odszkodowania za naruszenie jego dóbr osobistych.
Nawet niepozorny przegląd przez właściciela mieszkania bez zgody najemcy, może wiązać się z poważnymi dla niego konsekwencjami, dlatego warto znać prawa i obowiązki przypadające stronom stosunku umowy najmu, aby w przyszłości uniknąć negatywnych skutków nieznajomości prawa.