Właściciele nieruchomości często są przekonani, że uzyskanie wyroku eksmisyjnego oznacza natychmiastowe odzyskanie lokalu. W praktyce postępowanie jest znacznie bardziej złożone. Sam wyrok nie powoduje bowiem automatycznego usunięcia lokatora z mieszkania – konieczne jest jeszcze przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego przez komornika, a jego przebieg uzależniony jest od przepisów chroniących osoby eksmitowane.
Od czego rozpocząć postępowanie o eksmisję?
Przed skierowaniem sprawy do sądu należy ustalić, na jakiej podstawie dana osoba zajmuje lokal.
Jeżeli lokator mieszkał za zgodą właściciela, ale bez zawartej umowy najmu i bez obowiązku płacenia czynszu (np. były partner lub członek rodziny), podstawą jego pobytu może być dorozumiana umowa użyczenia. W takiej sytuacji pierwszym krokiem powinno być pisemne wypowiedzenie użyczenia oraz wezwanie do opuszczenia nieruchomości w wyznaczonym terminie. Dopiero gdy osoba ta nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel może wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu.
Jeżeli natomiast strony łączyła umowa najmu, przed wniesieniem pozwu konieczne jest jej skuteczne wypowiedzenie zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.
Gdzie złożyć pozew o eksmisję?
Pozew o eksmisję wnosi się do Sądu Rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Powód powinien wykazać swoje prawo do lokalu oraz udowodnić, że pozwany utracił tytuł prawny do jego zajmowania.
Do pozwu warto dołączyć w szczególności:
- dokument potwierdzający własność nieruchomości,
- wypowiedzenie umowy najmu lub użyczenia,
- dowód doręczenia tego pisma,
- korespondencję z lokatorem,
- inne dowody potwierdzające brak prawa do dalszego zajmowania lokalu.
Pozew o opróżnienie lokalu podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł.
Sam wyrok nie oznacza jeszcze odzyskania mieszkania
Uzyskanie prawomocnego wyroku eksmisyjnego jest dopiero pierwszym etapem całej procedury.
Po uprawomocnieniu się orzeczenia należy uzyskać klauzulę wykonalności, a następnie złożyć do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik najpierw wyznacza dłużnikowi termin na dobrowolne opuszczenie lokalu. Dopiero gdy obowiązek nie zostanie wykonany, podejmuje czynności zmierzające do przeprowadzenia eksmisji.
Właściciel nie może samodzielnie usuwać lokatora ani jego rzeczy. Takie działania mogą narazić go na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach również karną.
Ograniczenia w wykonaniu eksmisji
Największym zaskoczeniem dla właścicieli jest fakt, że nawet prawomocny wyrok nie zawsze może zostać od razu wykonany.
W toku postępowania sąd bada, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu zapewnienia lokalu socjalnego przez właściwą gminę.
Jeżeli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, komornik ustala, czy dłużnik może zamieszkać w innym lokalu. W razie braku takiej możliwości występuje do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego. Dopiero gdy również ono nie przysługuje, gmina wskazuje noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe.
W praktyce oznacza to, że postępowanie egzekucyjne może trwać wiele miesięcy, a czasem nawet dłużej, mimo że właściciel dysponuje prawomocnym wyrokiem.
Przepisy przewidują także tzw. okres ochronny. Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania we wszystkich przypadkach. Nie obejmuje m.in. osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego ani sytuacji związanych z przemocą domową czy rażącym naruszaniem porządku domowego.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu
Osoba, która po utracie tytułu prawnego nadal zajmuje lokal, nie korzysta z niego bez konsekwencji finansowych.
Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów jest ona zobowiązana do zapłaty właścicielowi odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu aż do dnia jego opróżnienia. Co do zasady odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu, a jeżeli poniesiona szkoda jest wyższa, właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego.
Postępowanie o eksmisję wymaga zachowania określonej procedury. W wielu przypadkach niezbędne jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu lub użyczenia, a następnie wniesienie pozwu do właściwego sądu. Trzeba jednak pamiętać, że nawet prawomocny wyrok nie oznacza natychmiastowego odzyskania lokalu. Wykonanie eksmisji zależy od postępowania prowadzonego przez komornika oraz od ustawowych gwarancji przysługujących osobie eksmitowanej.
Każda sprawa eksmisyjna wymaga indywidualnej analizy, ponieważ sposób postępowania zależy od tego, na jakiej podstawie lokator zajmuje nieruchomość oraz czy korzysta ze szczególnej ochrony przewidzianej przez przepisy prawa.